Am 01.09.2001 ist das "Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts" in Kraft getreten. Wesentliches Ziel der Reform ist es, das teilweise noch aus dem Jahr 1896 stammende Mietrecht übersichtlich, transparent und allgemein verständlich zu fassen.  
Zum Stichtag wurde das Gesetz auch für bereits bestehende Miet- und Pachtverhältnisse wirksam mit Ausnahmen für
    bereits erklärte Kündigungen;
    bereits erklärte Mieterhöhungsverlangen;
    bereits erklärte Betriebskostenänderungen;
    bereits erteilte Betriebskostenabrechnungen;
    bereits mitgeteilte Modernisierungsmaßnahmen;
    das Verfahren nach Tod eines Mieters;
    die bereits eingetretene Fälligkeit von Mieten / Pachten.

Die wesentlichsten Reformen:

Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer Forderung auf Schadens- / Aufwendungsersatz oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zuviel gezahlter Miete 
aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung die Miete zurückbehalten, wenn er seine Absicht dem 
Vermieter mindestens 1 Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat. Eine zum Nachteil des 
Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.
Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter 
abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der 
unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
Haben die Vertragsparteien einen anderen Verteiler vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder
teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch 
oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
(Bisher konnte der Vermieter den Verteilungsschlüssel einseitig bestimmen).

Bei einer Grundmiete mit Betriebskostenpauschale (ohne Abrechnung) ist der Vermieter berechtigt, 
Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und 
erläutert wird.
Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden
übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht 
haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des 
der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von 
3 Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt. Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. 
Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.

Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jeder Vertragsteil nach einer 
Abrechnung durch Erklärung in Textform die Zustimmung zu einer Anpassung auf eine angemessene Höhe 
verlangen.
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter 
spätestens bis zum Ablauf des 12.Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf 
dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, 
er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet.
Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter spätestens innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung geltend zu machen. Nach Ablauf dieser Frist ist er mit Einwendungen ausgeschlossen, es sei 
denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Fällig werden Mietzahlungen zu Beginn, spätestens bis zum 3.Werktag des Zeitabschnitts, nachdem sie 
bemessen ist (bisher war dies nur mit ausdrücklicher vertraglicher Regelung der Fall).

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn der Mieter unverzüglich nach 
Erhalt der Kündigung die - berechtigte - Aufrechnung erklärt.
Bei Wohnraummiete entfällt die Kündigungswirkung, wenn der Mieter innerhalb von 2 Monaten (bisher 1 Monat) 
nach Zustellung der Räumungsklage die rückständigen Mieten und fälligen Nutzungsentschädigungen 
nachzahlt oder sich eine öffentliche Stelle (Sozialamt) hierzu dem Vermieter gegenüber verpflichtet, wenn 
nicht ein solcher Fall bereits in den letzten 2 Jahren vorausgegangen ist.

Kauf bricht nicht Miete:
Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter vom Vermieter an einen Dritten veräußert,
tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem
Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden 
Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem 
Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung 
befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber 
in die dadurch begründeten Rechte ein. Zur Rückgewähr der Sicherheit ist er nur verpflichtet, wenn sie ihm ausgehändigt wird oder wenn er dem Vermieter gegenüber die Pflicht zur Rückgewähr übernimmt. Kann in
diesem Fall der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur 
Rückgewähr verpflichtet.
(Der Gesetzgeber stellt den Vermieter als einzigen Vertragspartner des Mieters in die volle Haftung für 
eine eventuelle Insolvenz des Erwerbers. Will der Vermieter dieses Risiko ausschließen, muss er sich - 
zB durch eine Bankbürgschaft zu seinen Gunsten - vertraglich gegenüber dem Erwerber absichern).
Teilt der Vermieter dem Mieter mit, dass er das Eigentum an dem vermieteten Wohnraum auf einen 
Dritten übertragen hat, so muss er in Ansehung der Mietforderung dem Mieter gegenüber die mitgeteilte 
Übertragung gegen sich gelten lassen, auch wenn sie nicht erfolgt oder nicht wirksam ist. Die Mitteilung 
kann nur mit Zustimmung desjenigen zurückgenommen werden, der als der neue Eigentümer bezeichnet 
worden ist.

Kündigungsfristen:
Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist die Kündigung spätestens am 3.Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig = 3 Monate.
Für die Vermieterkündigung gilt: Nach 5 Jahren seit Überlassung des Wohnraums um 3 auf dann 6 Monate, 
nach 8 Jahren um weitere 3 auf dann maximal 9 Monate. Die "altrechtliche" Erhöhung um weitere 3 Monate 
nach 10 Jahren ist entfallen.
Für die Mieterkündigung gilt nach Urteil des BGH vom 18.06.2003:
Erfolgte der Vertragsabschluss vor dem 01.09.2001, gelten auch für den Mieter die verlängerten Fristen.
Erfolgte der Vertragsabschluss aber vor dem 01.09.2001, kann der Mieter unabhängig von der Dauer des
Vertrags mit einer Frist von nur 3 Monaten kündigen.
Längere Kündigungsfristen gelten nur, wenn sie vertraglich vereinbart worden sind. Keine Vereinbarung ist 
der bloße Hinweis auf das Gesetz.
Bei einem Mietverhältnis über Grundstücke, über Räume, die keine Geschäftsräume sind, oder über im 
Schiffsregister eingetragene Schiffe ist die ordentliche Kündigung zulässig,
1. wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages;
2. wenn die Miete nach Wochen bemessen ist, spätestens am 1.Werktag einer Woche zum Ablauf des 
folgenden Sonnabends;
3. wenn die Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am 3.Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, bei einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte 
unbebaute Grundstücke oder im Schiffsregister eingetragene Schiffe jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahres.
Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am 3.Werktag 
eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres
zulässig.
Bei einem Mietverhältnis über bewegliche Sachen ist die ordentliche Kündigung zulässig,
1. wenn die Miete nach Tagen bemessen ist, an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages;
2. wenn die Miete nach längeren Zeitabschnitten bemessen ist, spätestens am 3.Tag vor dem Tag, mit 
dessen Ablauf das Mietverhältnis enden soll.

Unterlässt der Mieter eine unverzügliche Mängelanzeige von Mängeln, die während der Mietzeit auftreten, 
macht er sich gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig und verliert seine Minderungs-, Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche sowie sein Kündigungsrecht.

Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz:
Während des Mietverhältnisses können die Vertragsparteien eine Erhöhung der Miete um einen bestimmten
Betrag, als Staffelmiete oder als Indexmiete vereinbaren.
(Seit EuroEG per 01.06.1999 bedarf die Vereinbarung einer an den Lebenshaltungsindex gekoppelten Mieterhöhungsklausel nicht mehr der Genehmigung der Bundesbank / Landeszentralbank).

Eine Staffelmietvereinbarung ist auch bei einer Mietvertragslaufzeit von mehr als 10 Jahren zulässig.

Ist eine Indexmiete aus Basis des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung 
aller privaten Haushalte in Deutschland vereinbart, was auch bei Mietvertragslaufzeiten von weniger als 10 Jahren zulässig ist, muss die Miete jeweils 1 Jahr unverändert bleiben. Eine Mietänderung muss durch Erklärung in 
Textform geltend gemacht werden, dabei sind Indexänderung, bisherige Miete und Erhöhung anzugeben. 
Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang dieser Erklärung zu entrichten.

Anhand eines Mietspiegels, einer Mietdatenbank, eines Sachverständigengutachtens oder unter Benennung 
von 3 Vergleichswohnungen kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung bis zur ortsüblichen
Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15
(bisher 12) Monaten unverändert ist. Der Vermieter hat dieses Mieterhöhungsverlangen in Textform zu erklären
und zu begründen. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Bei solchen Erhöhungen darf sich die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 
20% erhöhen, "Kappungsgrenze" (bisher unterschiedlich 20 oder 30%).
Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des 
3.Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung 
nicht bis zum Ablauf des 2.Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zu, so muss der
Vermieter innerhalb von 3 (bisher 2) weiteren Monaten auf Erteilung der Zustimmung (nicht auf die Zahlung 
selbst) klagen.
Ist der Klage ein formell mangelhaftes Erhöhungsverlangen vorausgegangen, kann der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder einzelne Mängel beheben. Dem Mieter steht in diesem Fall die Zustimmungsfrist von 2 Monaten erneut zu. (Gelingt dem Vermieter die Nachbesserung nicht rechtzeitig vor "Urteilsreife", muss die Klage als unbegründet abgewiesen werden. Bessert er begründet rechtzeitig nach, kann der Mieter unter Protest gegen die Kostenlast sofort anerkennen).Im Fall eines solchen Erhöhungsverlangens ist der Mieter bis zum Ablauf des 2.Monats nach Erhalt der Erhöhungserklärung sonderkündigungsberechtigt, die Kündigungsfrist läuft bis 
Ende des übernächsten Monats, bei einer solchen Kündigung tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Eine Mietsicherheit darf höchstens das 3fache einer Monatsnettomiete betragen.
Der Mieter ist zu 3 gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt, die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Anstelle einer Geldsumme kann der Mieter die Sicherheit durch selbstschuldnerische Bürgschaft eines 
Kreditinstituts oder eine öffentlich-rechtlichen Körperschaft stellen.
Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für 
Spareinlagen mit 3monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können 
eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu, sie erhöhen die Sicherheit.
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Modernisierungsmaßnahmen hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn sie der Stromeinsparung dienen. 
Der Vermieter hat dem Mieter spätestens 3 Monate vor Beginn Art, Umfang, Beginn, Dauer und zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang dieser Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen, wenn es sich nicht nur 
um unerhebliche Maßnahmen / Mieterhöhungen handelt.

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in Schriftform geschlossen, so gilt er für 
unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des 
Wohnraums zulässig.
Die Kündigung eines Mietvertrags für Wohnraummietverträge bedarf nach wie vor der Schriftform, also 
mindestens handschriftlich eigenhändiger Unterschrift (!).
Verlangt das Gesetz nur Textform, sind erforderlich Verwendung lesbarer Schriftzeichen, Angabe des 
Erklärenden, Erkennbarkeit des Abschlusses der Erklärung, reichen also auch Telefax, E-Mail, SMS
und Telex.

Der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.
Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem 
Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte eintritt. Dasselbe gilt für Personen, 
die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen (hierzu zählt der
Gesetzgeber auch nichteheliche Lebensgemeinschaften und Wohngemeinschaften).
Erklären eingetretene Personen innerhalb 1 Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt

haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. 
Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb 1 Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der 
Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.
Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die eintrittsberechtigt 
sind, ist unwirksam.
Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter, so wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters mit den
überlebenden Mietern fortgesetzt. Die überlebenden Mieter können das Mietverhältnis innerhalb 1 Monats,
nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen 
(3-Monats-)Frist kündigen.
Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil der Mieter ist unwirksam.
Die Personen, die in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es fortgesetzt wird, haften neben
dem Erben für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner.
Im Verhältnis zu diesen Personen haftet der Erbe allein, soweit nichts anderes bestimmt ist.
Hat der Mieter die Miete für einen nach seinem Tod liegenden Zeitraum im voraus entrichtet, sind die 
Personen, die in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es fortgesetzt wird, verpflichtet, 
dem Erben dasjenige herauszugeben, was sie infolge der Vorausentrichtung der Miete ersparen oder erlangen.
Treten beim Tod des Mieters keine Personen in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen
fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der 
Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb 1 Monats außerordentlich mit der gesetzlichen
(3-Monats-) Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, 
dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache 
verjähren in sechs Monaten, beginnend mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. 
Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer
Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
Beantragt ein Vertragsteil das gerichtliche selbstständige Beweisverfahren, wird die Verjährung 
gehemmt.

Eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen
lässt, ist unwirksam.

Ein Zeitmietvertrag – jetzt auch über 5 Jahre hinaus – ist zulässig, wenn der Vermieter nach
Ablauf der Mietdauer die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige
seines Haushalts nutzen will bzw die Räume beseitigen, wesentlich verändern oder instand setzen will und dadurch die Vertragsfortsetzung erheblich erschwert würde. Diesen Befristungsgrund hat der Vermieter bei
 Vertragsabschluss schriftlich mitzuteilen, anderenfalls gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Der Mieter kann frühestens 4 Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass der Vermieter ihm binnen Monatsfrist mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht.