Schönheitsreparaturklauseln


    
I. Schönheitsreparaturklauseln in Wohnraummietverträgen 

Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen:
formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln unwirksam
formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung unwirksam 
mehr in der Pressemitteilung des BGH vom 18.03.2015 zu VIII ZR 185/14 + 242/13 + 21/13

in chronologischer Folge:


BGH VIII ZR 308/02
vom 14.05.2003 (Formularklauseln) und BGH VIII ZR 335/02 vom 25.06.2003 (Formularklausel zu Schönheitsreparaturen und Individualvereinbarung zur Endrenovierung):
Eine Klausel, die den Mieter ohne Rücksicht auf zwischenzeitlich vorgenommene Schönheitsreparaturen oder einen vom Vermieter nachzuweisenden turnusgemäßen Renovierungsbedarf zur Endrenovierung bei Auszug verpflichtet, ist unwirksam (so bereits BGH VIII ZR 317/97 vom 03.06.1998 = NJW 1998, 3114 und BGHZ 101, 253, 268). Wird in dem Formularmietvertrag zusätzlich die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt, ist auch diese an sich unbedenkliche Klausel unwirksam, weil beide Klauseln wegen ihrer inhaltlichen Zusammengehörigkeit nicht getrennt betrachtet werden dürfen, sondern wegen ihres Summierungseffektes eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen.
 
BGH VIII ZR 230/03 vom 28.04.2004:
Eine Formularklausel zur "eingeschränkten Endrenovierung" ist wirksam.
Die Einschränkung müsse den Vertragsbeginn und die Zeitspanne zwischen zuletzt erledigter Renovierung und Vertragsbeendigung berücksichtigen. Der Mieter habe demnach die bei Auszug "unerledigten" Arbeiten vorzunehmen. Je nach "Fristenplan" und Grad der Abnutzung könne der Mieter also verpflichtet sein, bei Auszug endzurenovieren oder aber entsprechend dem Grad seiner bisherigen Abnutzung = "quotal" Kosten für eine spätere Renovierung durch den Vermieter zu erstatten.

BGH VIII ZR 360/03 vom 22.09.2004:
Unwirksamkeit insgesamt bei innerem Zusammenhang zweier Formularklauseln (generelle Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen sowie Bindung an Mindestfristen).

BGH VIII ZR 361/03 vom 23.06.2004:
Eine Formularklausel für Schönheitsreparaturen nach „starrem Fristenplan" (zB "mindestens alle 2 Jahre") ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 I, 1 BGB / § 9 I AGBG) unwirksam und führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt.
Die „starre“ Klausel führe zu einer unzulässigen Beweislastumkehr. Grundsätzlich habe der Vermieter zu beweisen, dass tatsächlich Renovierungsbedarf bestehe.

BGH VIII ZR 339/03 vom 14.07.2004:
Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen, ist dahin auszulegen, dass der Mieter verpflichtet ist, solche Arbeiten bei Fälligkeit vorzunehmen.
Es entspreche der Verkehrssitte, dass die Schönheitsreparaturen vertraglich auf den Mieter abgewälzt werden und dieser berechtigt, aber auch verpflichtet sei, die Arbeiten in Eigenleistung vorzunehmen. Dies sei für den Mieter eine Selbstverständlichkeit, vor allem, wenn er laut Vertrag verpflichtet sei, die Wohnung in einem ordentlichen Zustand zu halten. 
Auch wenn ein "Fristenplan" fehle, sei hilfsweise auf den vom Bundesjustizministerium 1976 veröffentlichten Mustermietvertrag abzustellen und daraus abzuleiten, ab wann Renovierungsbedarf bestehe.

BGH VIII ZR 378/03 vom 20.10.2004:
Ein "weicher" Fristenplan (nach Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums Fassung 1976) ist wirksam. Die Klausel schafft keine starre Regelung, weil sie auf den Zustand und den Grad der Renovierung abstellt. Die Befugnis zur Feststellung liegt beim Vermieter.

BGH VIII ZR 48/04 vom 16.02.2005:
Ein formularmäßiges Renovierungsintervall von 4 Jahren benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.
Ein formularmäßiger "starrer" Fristenplan (Renovierung nach Ablauf bestimmter Zeiträume) wird durch die Zusatzklausel, dass der Vermieter je nach Zustand einzelner Räume und seinem billigen Ermessen die Fristen verlängern oder verkürzen kann, "aufgeweicht", darin liegt kein Verstoß gegen die Inhaltskontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen.

BGH VIII ZR 17/04 vom 09.03.2005:
Eine Formularklausel, nach der der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen hat und in der die Schönheitsreparaturen im allgemeinen in nach der Art der Räume gestaffelten Zeiträumen (3, 5, 7 Jahre) erforderlich werden, ist wirksam.
Die Klausel knüpft nicht unabhängig vom Mietvertragsbeginn an einen objektiv bestehenden Renovierungsbedarf an. 
Vorvertragliche Abnutzungen werden auf den Fristenlauf also nicht angerechnet.

BGH VIII ZR 192/04 vom 06.04.2005:
Ist im Mietvertrag kein Fristenplan vereinbart, hat der Mieter aber die Schönheitsreparaturen übernommen, wird der Anspruch fällig, sobald aus Sicht eines objektiven Betrachters Renovierungsbedarf besteht, eine Substanzgefährdung der Mietsache ist nicht Voraussetzung.

BGH VIII ZR 351/04  vom 13.07.2005:
Die Klausel, dass Schönheitsreparaturen "in der Regel" nach x Jahren fällig werden, ist kein starrer, sondern ein "weicher" Fristenplan, auch wenn dies mit einem Termin als "spätestens" kombiniert wird. Auch die Formulierung "im Allgemeinen" lässt genügend Spielraum, um eine Anpassung an das objektiv Erforderliche  zu ermöglichen.

BGH VIII ZR 178/05 vom 05.04.2006:
Formularmäßiger Fristenplan für Schönheitsreparaturen durch Mieter mit quotenmäßiger Kostenbeteiligung bei angefangenen Renovierungsintervallen unwirksam.
a) Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt einen Mieter unangemessen i.S.d. § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.
b) Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.

BGH VIII ZR 106/05 + 152/05 + 109/05 vom 05.04.2006:
Die Klausel "Der Mieter ist verpflichtet" unter Bezugnahme auf "die üblichen Fristen" beinhaltet einen starren Fristenplan und ist daher unwirksam.
Eine vorformulierte Klausel, die den Mieter zur Beseitigung aller angebrachten oder übernommenen Tapeten bei Auszug verpflichtet, ist unwirksam.

BGH VIII ZR 163/05 vom 05.04.2006:
Ein (für beide Klauseln) zur Unwirksamkeit führenden Summierungseffekt liegt auch dann vor, wenn eine Klausel formularmäßig ausgestaltet ist (weicher Fristenplan) und die andere individuell ausgehandelt ist (Tapetenentfernung bei Mietende). Für sich genommen sind beide Klauseln allerdings unbedenklich.

BGH VIII ZR 106/05 vom 05.04.2006:
Die Bezugnahme auf "übliche Fristen" für Schönheitsreparaturen sei aus dem Verständnis des Mieters heraus verbindlich, daher eine starre und unwirksame Regelung (im übrigen zur Quotenabgeltungsklausel und zur Endrenovierungsverpflichtung).

KG Berlin 8 U 99/05 Urteil vom 06.04.2006:
Teilt der Mieter dem Vermieter nach Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mit, dass er um Fristverlängerung zur Durchführung der nach dem Aufforderungsschreiben erforderlichen Arbeiten bitte, kann hierin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Mieters gesehen werden (dann käme es nicht mehr auf die Frage an, ob die Klausel im Mietvertrag wirksam ist oder nicht).

BGH VIII ZR 124/05 vom 28.06.2006:
Bestätigung der Rechtsprechung zur starren Fristenregelung.
Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters von Wohnraum gegen den Mieter wegen Verunreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum (der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausführung der erforderlichen Schönheitsreparaturen auch im Wege der formularvertraglichen Vereinbarung  auf den Mieter abzuwälzen und eine individuelle Vereinbarung auf die Beseitigung von Nikotinablagerungen spätestens bei Beendigung des Mietvertrags zu erstrecken).
Zum Inhalt einer Verpflichtung zur „besenreinen" Rückgabe der Wohnung (Endrenovierung).

BGH VIII ZR 52/06 vom 18.10.2006:
Unwirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln nach „starren" Fristen
Formularvertragliche Abgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen, die sich an „starren" Fristen und Prozentsätzen ausrichten, sind unwirksam (§ 307 I, 1 BGB). Der Zweck von Abgeltungsklauseln besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten nach festgelegten Prozentsätzen, die sich in Abhängigkeit von der Nutzungsdauer erhöhen für den Abnutzungszeitraum seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Abgeltungsklauseln auf einer „starren" Berechnungsgrundlage benachteiligen den Mieter unangemessen, weil sie keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung zulassen. Denn bei einem überdurchschnittlichen Erhaltungszustand der Wohnung führt eine „starre" Abgeltungsregelung dazu, dass der Mieter mit (erheblich) höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht.
Soweit der Bundesgerichtshof Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen und Prozentsätzen in früheren Entscheidungen als wirksam angesehen hat (z.B. Urteil vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663), hält er daran nicht fest.

BGH VIII ZR 316/06
vom 12.09.2007:
Unwirksamkeit isolierter (Formular-) Endrenovierungsklausel
Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Renovierung, auch wenn Mieter zur Renovierung nicht verpflichtet war.

BGH NJW 2007, 3632 vom 26.09.2007:
Die eigentlich unwirksame Vereinbarung einer "regelmäßigen" Dekorationsfrist wird aufgeweicht und zulässig, wenn weiter vereinbart ist, dass von den Fristen abgewichen kann, wenn der Zustand der Räume die Einhaltung der Fristen noch nicht erfordert.

BGH VIII ZR 95/07 vom 05.03.2008:
Unwirksamkeit einer unverständlichen Quotenabgeltungsklausel mit "weichem" Fristenplan

Die Klausel, dass der Mieter bei Auszug verpflichtet sei, "angelaufene Renovierungsintervalle zeitanteilig zu entschädigen", ist für den Mieter unverständlich und daher wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam.
Frühere höchstrichterliche Urteile zur Wirksamkeit von Quotenabgeltungsklauseln geben dem Vermieter keinen Vertrauensschutz.

BGH VIII ZR 37/07
vom 05.03.2008:
Raucherexzess und "Dekorationsadäquanz"

Rauchen des Mieters ist vertragswidriger Gebrauch der Mietsache (Kündigungsgrund !), wenn die Folgen nicht mehr durch Schönheitsreparaturen zu beseitigen sind, sondern eine darüber hinaus gehende Instandsetzung der Mietsache notwendig ist.

BGH VIII ZR 224/07 vom 18.06.2008:
Unwirksamkeit einer "Farbwahlklausel"
„neutrale, deckende, helle Farben und Tapeten" - "hellblau" und "lindgrün" sind zwar hell, aber nicht neutral
Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es besteht jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten muss.

BGH VIII ZR 181/07 vom 09.07.2008:
Kein Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel, auch nicht im Wege ergänzender Vertragsauslegung oder wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage, weil das Ergebnis "Vermieter trägt Reparaturen" das gesetzliche Leitbild ist.
vgl auch BGH VIII ZR 31/17 vom 30.05.2017

KG 8 U 205/07 vom 22.05.2008 = NJW 2008, 2787:
Die Vereinbarung einer "regelmäßigen" Ausführung ist eine starre Dekorationsfrist und daher unwirksam, weil verpflichtend, nicht aber die Formulierungen "in der Regel" oder "im Allgemeinen", die für den Mieter nur eine Orientierungshilfe seien.

BGH VIII ZR 283/07 vom 22.10.2008 = NJW 2009, 62 (Anmerkung Blank NJW 2009, 27):
Farbdiktat des Vermieters zulässig - "üblicherweise" ist weiche Klausel
Wirksamkeit einer Klausel über die Farbgebung von Holzteilen bei Rückgabe der Mietwohnung

BGH VIII ZR 71/08 vom 14.01.2009:
Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst. Die freie Vereinbarung im "Einzugsprotokoll" geht also vor und bleibt wirksam.

BGH VIII ZR 210/08 vom 18.02.2009:
Eine Formularklausel, die den Mieter zum Anstrich von Türen und Fenstern  auch von außen verpflichtet, ist insgesamt unwirksam. Schönheitsreparaturen beinhalten nach § 28 IV 3 der II.BV nur den Innenanstrich.

BGH VIII ZR 166/08 vom 18.02.2009:
Eine Formularklausel, die den Mieter allgemein ohne Beschränkung auf den Zeitpunkt der Rückgabe zu Schönheitsreparaturen in einer ihm vorgegebenen Farbwahl (neutrale Farbtöne) verpflichtet, ist insgesamt unwirksam. Während der Mietzeit kann der Mieter die Farben frei bestimmen.

BGH VIII ZR 210/08 vom 18.02.2009:
Schönheitsreparaturen beziehen sich nicht auf Arbeiten im Außenbereich der Wohnung ("Streichen der Außenfenster, der Balkontür und der Loggia"). § 28 IV 3 der II.Berechnungsverordnung definiert den Umfang der Schönheitsreparaturen, bezieht sich aber nicht auf den Außenbereich. Die Teilunwirksamkeit der Vertragsklausel für zur Gesamtunwirksamkeit der Schönheitsreparaturregelung.

BGH VIII ZR 302/07 vom 27.05.2009:
Dem Mieter kann bei unwirksamer Endrenovierungsklausel ein Kostenerstattungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (Leistung ohne Rechtsgrund) gegen den Vermieter wegen der im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung durchgeführten Renovierung zustehen.
Eine Ersatzpflicht auf der Grundlage eines Schadensersatzanspruchs hat der BGH dagegen verneint, weil dem Beklagten nach den gegebenen Umständen kein Verschuldensvorwurf wegen der Verwendung unwirksamer Klauseln gemacht werden könne..
Ebenso scheidet auch ein Aufwendungsersatzanspruch aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag aus. Der Mieter, der aufgrund vermeintlicher Verpflichtung Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig. Denn mit der Vornahme der Schönheitsreparaturen will der Mieter eine Leistung erbringen, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung an den Mieträumen anzusehen ist.

KG 8 U 190/08 vom 18.05.2009:
Die obergerichtliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit „starrer“ Dekorationsfristen muss einer vom Vermieter eingesetzten professionellen Hausverwaltung bekannt sein. Fordert diese den Mieter bei Mietende dennoch zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf, macht sich der Vermieter (auf Ersatz von Rechtsanwaltskosten) schadensersatzpflichtig.

BGH VIII ZR 344/08 vom 23.09.2009 = NJW 2009, 3716:
Farbvorschriften des Vermieters für Decken und Wände in einer Renovierungsklausel sind während Mietzeit unwirksam /“weißen“ als Synonym für „weiß streichen“

Der BGH führt seine Rechtsprechung fort, nach der eine Klausel, welche den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 BGB unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt ist. Eine derartige Klausel benachteiligt den Mieter regelmäßig deshalb unangemessen, weil sie ihn auch während des Mietverhältnisses zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht.
Die formularvertragliche Pflicht des Mieters zu "weißen" sei selbst bei kundenfeindlichster Auslegung der Bedingungen dahin zu verstehen, dass der Mieter in weißer Farbe zu streichen habe. Ein etymologisches (sprachwissenschaftliches) Gutachten hielt der BGH  für nicht erforderlich.

LG München 15 S 6274/09 vom 30.09.2009 = NJW 2010, 161:
verkappte Fachhandwerkerklausel in Dekorations-AGB unwirksam
Der Mieter ist nach AGB nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen "ausführen zu lassen", die Abwälzungsklausel .ist daher insgesamt unwirksam.

BGH VIII ZR 48/09 vom 13.01.2010:
Außenanstrich von Türen und Fenstern ist keine Schönheitsreparatur.
Abziehen und Wiederherstellen einer Parkettversiegelung ist keine Schönheitsreparatur,
sondern Instandsetzung nach § 28 IV 3 der II.Berechnungsverordnung BV statt Instandhaltung.
Ist die Mietvertragsklausel in einem Punkt teilunwirksam, ist sie insgesamt unwirksam, weil es sich um eine einheitliche Rechtspflicht handelt.

BGH VIII ZR 351/08 vom 13.01.2010:
Feststellungsklage auf Unwirksamkeit der mietvertraglichen Klausel bei besonderem Interesse an alsbaldiger Klärung zulässig (Fall: während der noch laufenden Kündigungsfrist nach Nachfrage beim Vermieter).

BGH VIII ZR 50/09 vom 20.01.2010:
Die Farbvorgabeklausel "nur weiß" für den Innenanstrich von Türen und Fenstern ist unwirksam. Damit ist die gesamte Klausel  zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam. Die Rechtspflicht des Mieters muss einheitlich betrachtet werden und lässt sich nicht in eínzelne Maßnahmen als teilwirksam aufspalten. "Eine Aufrechterhaltung der Klausel in der Weise, dass entweder nur die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht nur bezüglich der Türen und Fenster entfällt, würde gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen verstoßen."

BGH VIII ZR 280/09 vom 16.06.2010:
Hat der Mieter nach vertraglicher Vereinbarung anteilige Kosten für künftige Schönheitsreparaturen nach Kostenvoranschlag des Vermieters oder eines Fachbetriebs zu zahlen (Quotenabgeltungsklausel), schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich Umsatzsteuer.

BGH VIII ZR 218/10 Hinweisbeschluss vom 14.12.2010:
Farbwahlvorgabe"weiß" auch für Auszugsrenovierung unwirksam, Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam
Danach benachteiligt eine Farbwahlklausel den Mieter nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (VIII ZR 224/07 + VIII ZR 283/07.
Das Interesse des Vermieters an rascher Neuvermietung erfordere es  nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwingend auf einen weißen Anstrich festzulegen, weil auch eine Dekoration in "anderen dezenten Farbtönen" eine Weitervermietung nicht erschwert.

BGH vom 04.05.2011
6monatige Verjährung ab Beendigung des Mietverhältnisses für Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Klausel getätigt hat.

BGH VIII ZR 205/11 vom 22.02.2011:
Auch wenn der Mieter die Wohnung bei Mietbeginn mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hat, benachteiligt ihn eine Farbwahlklausel nur dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (Bestätigung der Senatsurteile vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605 Rn. 18; vom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62 Rn. 17 f.).

Aus der  Rubrik "Kurioses" das
Urteil des Kammergerichts (KG) 8 U 211/04
vom 09.06.2005 = NJW 2005, 3150
zur "Villa Kunterbunt":
Obwohl noch nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet hatte der Mieter die Zimmer gestrichen, und  zwar gelb, zweifarbig braun, blau, rot, rot+gelb+grün (Flur), moosgrün (Küche), hellblau (Bad).
Das KG sieht in kräftigen Farben die Grenzen des "normalen Geschmacks" überschritten, sieht aber Pastellfarben (hellblau) im Rahmen des allgemein Üblichen. Es gehöre zu den Nebenpflichten des Mieters, Arbeiten außerhalb seines Pflichtenkreises so zu erledigen, dass der Vertragspartner daraus keinen Schaden im Sinne einer "Verschlimmbesserung" erleide (§§ 241 II, 280 I BGB).
Die Revision wurde nicht zugelassen.
Dem Vermieter bleibt die Möglichkeit, die Farbgestaltung jedenfalls für eine Endrenovierung vertraglich zu fixieren.

BGH VIII ZR 285/12 vom 29.05.2013:
Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht:  
"Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts", ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (Aufgabe von Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff., und von Senatsurteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 215/03, WuM 2004, 663).
Folge der unangemessenen Beschränkung der Rechte des Mieters bei der Berechnung der Abgeltungsbeträge ist die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel schlechthin
. Eine teilweise Aufrechterhaltung oder Umgestaltung der Klausel kommt wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht. An die Stelle der unzulässigen Klausel tritt die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, die dem Vermieter die Instandhaltung auferlegt.

BGH VIII ZR 416/12 vom 06.11.2013:
Übernahme der Wohnung in "neutral dekoriertem Zustand", Rückgabe mit farbigem Anstrich (rot, gelb, blau):
Der BGH hat entschieden, dass der Mieter gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss. 

BGH Urteil vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13
Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel
"Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist."
berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der "angesparten" Beträge zu verlangen.

BGH Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 21/13
Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt. Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist (Bestätigung von BGH Urteil vom 13.01.2010 VIII ZR 48/09).

BGH VIII ZR 31/17  vom 30.05.2017:
Mietzuschlag als Preis(haupt)abrede zulässig, wenn nach dem Vertrag der Vermieter die Schönheitsreparaturen vornimmt. Der Vermieter weise damit lediglich auf seine interne Kalkulation hin. Die Abrede unterliegt nicht der (AGB-) Kontrolle auf inhaltliche Unangemessenheit und stellt kein Umgehungsgeschäft dar.
Im Fall späterer Mieterhöhung gehört der Zuschlag zur Ausgangs-/Grundmiete.
Die im Mietvertrag enthaltene Quotenabgeltungsklausel ist nach BGH-Rechtsprechung unwirksam, die Zuschlagsklausel wirksam.

II. Klauseln in Gewerbe-/Geschäftsraummietverträgen:

BGH XII ZR 15/07 vom 08.10.2008 = NJW 2009, 510:
Teppichboden-Grundreinigung zählt zu Schönheitsreparaturen

BGH XII ZR 84/06
vom 08.10.2008 = NJW 2008, 3772:
starre Dekorationsfristen im Gewerbemietvertrag unwirksam

BGH XII ZR 158/01 vom 06.04.2006:
In einem Gewerbemietvertrag verstößt die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach gegen § 9 AGBG/§ 307 Abs. 1, 2 BGB.

OLG Düsseldorf 10 U 174/05
vom 04.05.2006 = NJW 2006, 2047 = BGH XII ZR 84/06
Unwirksamkeit eines starren Fristenplans
Neuhaus Handbuch der Geschäftsraummiete 2.Auflage 2005 RN 773
Ahlt (Richter im XII.Zivilsenat des BGH) DWW 2005, 96

BGH XII ZR 380/02 vom 06.04.2005 = NJW 2005, 2006 = NZM 2005, 504
Unwirksamkeit einer Endrenovierungsklausel


BGH VIII ZR 294/09
vom 09.06.2010

Unwirksamkeit einer Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme in Eigenleistung offen steht.

Die Klausel lautete: " Mieter ist verpflichtet ... ausführen zu lassen."

BGH XII ZR 108/13 vom 12.03.2014 
Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem "bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt.


III. Mieterhöhung / Vertragsanpassung:

Im Zweifel hat der Vermieter bei Bemessung der Nettomiete die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter, die nach BGH ja Verkehrssitte ist, mit kalkuliert. Die Übernahme durch den Mieter ist geldwerte Teilleistung (neben der Zahlung des Mietzinses).


Die meisten Mietspiegel enthalten Nettomietwerte, die die - wirksame - Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter voraussetzen.

Danach könnte also der Vermieter, der von einer unwirksamen Klausel ausgegangen ist, einen  Zuschlag zur Miete verlangen.
Aus dem Dortmunder Mietspiegel 2011:
Bei der Erstellung des Mietspiegels wurde festgestellt, dass die Kosten für Schönheitsreparaturen in der Regel auf die Mieter übertragen wurden. Es konnte kein Einfluss auf die Höhe der Miete ermittelt werden, wenn der Vermieter die Kosten für Schönheitsreparaturen übernommen hat.

Nach aktueller Rechtsprechung soll der Vermieter allerdings verpflichtet sein, dem Mieter vor Geltendmachung einer solchen Zuschlags-Mieterhöhung eine Vertragsänderung /-anpassung hin zu einer wirksamen Klausel anzubieten.